賃貸物件を選ぶ際には、それぞれの物件の長所だけでなく短所もしっかり把握しておかなくてはいけません。
物件が抱える問題点の確認を疎かにした場合、入居後に思わぬトラブルが発生することもあるでしょう。
今回はなんらかの問題を抱えている瑕疵物件について、その定義や種類を解説します。
賃貸物件を探している方は、ぜひ参考にしてください。
賃貸物件における瑕疵物件とは？
瑕疵物件（かしぶっけん）とは、居住するうえで不都合となるなんらかの不具合を抱えた物件のことです。
瑕疵の種類は多岐にわたり、入居者が特殊な事情で亡くなったようないわゆる「事故物件」も、瑕疵物件として扱われます。
賃貸物件としては瑕疵が住居者のデメリットとなるため、家賃は相場より安くなるのが一般的です。
瑕疵物件の種類は、物理的な劣化や破損が生じている物理的瑕疵、居住するうえで精神的な抵抗が生じる心理的瑕疵物件、建築基準法や消防法などに抵触する法的瑕疵物件、周囲の施設や騒音が問題となる環境的瑕疵物件の4つです。
瑕疵物件を賃貸物件として利用する場合、貸主は借主に対する告知義務が発生し、告知を怠った場合は契約不適合責任が追求されることになります。
賃貸物件における物理的瑕疵物件の特徴
物理的瑕疵物件とは、入居者に対する実害や不便さの原因となる、物理的な欠陥がある物件のことです。
建物の場合は、壁のひび割れや雨漏り、シロアリ被害、耐震強度の問題などが挙げられるでしょう。
一方、土地の問題も物理的瑕疵とみなされるので、地盤沈下や土壌汚染も物理的瑕疵の一種です。
物理的瑕疵物件は家や土地の物理的な欠陥が原因なので、告知義務の範囲は明確になっています。
これは貸主が認識していなかった欠陥についても同様であり、欠陥を知ってから1年以内であれば貸主に契約不適合責任を問うことが可能です。
賃貸物件における心理的瑕疵物件の特徴
心理的瑕疵物件とは、入居者が心理的な抵抗をおぼえる物件のことです。
代表的な例としては、入居者が殺害された物件や、自殺した物件などが挙げられます。
また、周囲に葬儀場や墓地といった不快施設が存在する場合も、心理的瑕疵物件とみなされる場合があります。
心理的瑕疵物件は、瑕疵の受け取り方が個人によって異なるため、物理的瑕疵物件に比べると明確な告知の基準が存在しません。
一般的には事故や事件から3年以内、1人目の入居者まで告知が必要とされていますが、遺体の発見状況や事件の世間的な認知度によっても告知の基準は変動します。
そのため、貸主と借主の認識に齟齬が生じていた場合は、入居後にトラブルが発生するケースも少なくありません。
まとめ
瑕疵物件がもつ不具合は、基本的に入居者にとってデメリットとなりますが、一方で家賃の安さなどメリットも存在します。
とくに心理的瑕疵物件は、住むうえでの実害がなくデメリットを感じないケースも存在するので、瑕疵の内容を吟味し入居するかどうかを決めるのも良いかもしれません。
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